Как арендовать коммерческое помещение для бизнеса

Успех бизнеса во многом зависит от того, насколько удачно выбрано помещение. Если магазин или офис удобно расположены и их легко найти — клиентов будет больше, а значит, увеличится и прибыль компании. В статье рассказали, как правильно выбрать помещение и на что обратить внимание при аренде.

Содержание:

Как найти коммерческую недвижимость

Как выбрать помещение для бизнеса

Какие документы понадобятся для аренды

На что обратить внимание при подписании договора аренды

Как арендовать площади у города

Какие есть альтернативы: коворкинги, гибкий офис, гибридный формат

Как минимизировать риски

Коротко о главном

Как найти коммерческую недвижимость

Искать помещения для бизнеса можно двумя способами:

• Самостоятельно — будет стоить дешевле, но может занять время. Нужно изучить объявления на сайтах по аренде, выбрать подходящие для вашего бизнеса помещения и осмотреть их. Такой способ выбирают ИП или небольшие компании, которые не хотят тратить деньги на риелтора.

• Через риелтора— потребует оплаты услуг агентства, но результат будет быстрее. Агент по недвижимости отсечёт неподходящие варианты и покажет те, которые соответствуют критериям бизнеса. Этим способом чаще пользуются средние и крупные компании, которые хотят сэкономить время и готовы платить посреднику.

Как выбрать помещение для бизнеса

Выбирать нужно нежилые помещения, которые подходят для коммерческой деятельности. Только индивидуальные предприниматели могут арендовать площади под бизнес в жилом здании.

При выборе объекта нужно исходить из вида бизнеса. В помещении, которое подойдёт для офиса, нельзя открыть магазин или склад: оно может не соответствовать техническим нормам и требованиям законодательства.

От сферы бизнеса будут зависеть и важные для компании критерии.

Под магазин. Один из ключевых параметров торговых объектов — местоположение. Оно зависит от того, что именно вы планируете продавать в магазине. Для бутиков и продажи товаров премиум-сегмента подойдёт помещение в центре города. А супермаркет или магазин канцтоваров можно открыть в спальном районе — основными покупателями будут местные жители. Выбирать площади лучше на первой линии улиц — это обеспечит магазину стабильный поток трафика. Важно учитывать пешеходный поток: клиенты могут заглянуть в магазин по пути к метро или на работу. Проходимость точки поможет рассчитать агент по недвижимости.

Обращайте внимание на наличие в районе конкурентов. Например, если вы планируете открывать аптеку, не стоит выбирать помещение в районе, где их уже много.

Под офис.В отличие от помещений под магазин здесь проходимость и пешеходный поток неважны. Значение имеет пешая доступность от метро или остановок общественного транспорта и наличие места для парковки. При выборе стоит учитывать инфраструктуру и имидж района. Можно арендовать площади в бизнес-центре. Это будет удобно для сотрудников, они смогут обедать в кафе или столовой.

Обращайте внимание на технические характеристики помещения: размер, планировку, высоту потолков, наличие коммуникаций и кондиционера. Подумайте, насколько сотрудникам будет комфортно работать.

Лучше выбирать помещение, которое не требует большого ремонта, тогда не придётся нанимать подрядчиков и вы сможете быстрее переехать

Под склад.Складские площади обычно находятся в промышленных районах города. При выборе нужно обращать внимание на подъездные пути, особенно для большегрузных машин. Также важно наличие специального оборудования и охраны склада. Если вы планируете хранить продукты питания, вам понадобятся холодильники и климатическая система.

Перед тем как подписать договор аренды, ещё раз всё проверьте и убедитесь, что объект действительно вам подходит:

• Его легко найти клиентам. Им не нужно будет долго объяснять, где вы находитесь.

• Есть свободное место для въезда и вместительная парковка. Особенно это важно, если вы выбираете площади для офиса или магазина.

• Размер и планировка подходят под задачи бизнеса.

• У объекта есть необходимые коммуникации: подведено электричество, водоснабжение и канализация.

Все эти моменты важно проверить до заключения договора, так как в случае ошибки риски несёт арендатор. Если вы всё проверили и убедились, что помещение соответствует вашим требованиям, можно заключать договор аренды.

Какие документы понадобятся для аренды

При заключении договора аренды понадобятся три категории документов.

Документы арендодателя:

• паспорт ответственного лица, которое подписывает договор;

• данные о компании из ЕГРЮЛ;

• выписка об объекте недвижимости из ЕГРН;

• технический план помещения с подробной схемой и точной площадью объекта;

• договоры с обслуживающими организациями: охраной, службой вывоза мусора и другими.

Документы арендатора:

• паспорт;

• сведения о компании из ЕГРЮЛ, если договор заключает юридическое лицо. Либо сведения об ИП из ЕГРИП.

Документы по сделке:

• договор аренды;

• акт приёма-передачи помещения с описанием состояния объекта и подробным перечнем оборудования, которое переходит в аренду. Это обязательный документ, который служит подтверждением передачи помещения.

Перед тем как подписать договор, внимательно прочитайте все условия. Лучше всего проконсультироваться с юристом.

На что обратить внимание при подписании договора аренды

Чтобы избежать спорных ситуаций в будущем, в договоре аренды нужно прописать все существенные условия.

Предмет договора.В этом разделе будет вся информация об объекте: адрес, площадь, кадастровый номер, перечень имущества. Также важно прописать, что на объекте нет никаких обременений.

Срок действия договора.Как правило, коммерческие помещения арендуют на длительный срок.

Если срок аренды составляет до 11 месяцев — его не нужно регистрировать в Росреестре. Также не подлежит регистрации и договор с неопределённым сроком.

А вот договор аренды на 12 месяцев или больше уже подлежит регистрации. Сделать это может как арендодатель, так и арендатор. Для этого нужно подать заявление в МФЦ и оплатить пошлину. Внесение арендной платы. В этом пункте подробно прописывают размер, дату и способ внесения платежа.

Внесение арендной платы. В этом пункте подробно прописывают размер, дату и способ внесения платежа.

Обычно арендная плата делится на три части:

• Фиксированная — сумма, которую арендодатель платит в любом случае. Часто она составляет основной размер платежа.

• Переменная — определённый процент от продаж. Иногда стороны могут договориться, что арендодатель будет платить помимо фиксированной части процент с продаж. В этом случае фиксированная сумма будет ниже.

• Коммунальные платежи — это стандартная составляющая ежемесячных расходов арендатора. Сюда входит оплата отопления, водоснабжения, электроэнергии, уборки, вывоза мусора. Может также входить оплата услуг охраны, интернета, аренды рекламных мест.

В этом пункте важно обозначить, может ли арендодатель увеличивать арендную плату, на сколько процентов и как часто. Это поможет избежать возможных споров с собственником в будущем.

Права и обязанности сторон.Здесь можно прописать договорённости об оплате дополнительных расходов. Например, кто будет оплачивать ремонт и нанимать подрядчиков, может ли компания сдавать арендованное помещение в субаренду и другие вопросы.

Также в этом пункте нужно прописать условия досрочного расторжения договора. Это важно, так как в соответствии с п.1 ст. 310 ГК РФ арендатор не может в одностороннем порядке отказаться от помещения, выехать и не платить арендную плату, если такая возможность не прописана в договоре.

Как арендовать площади у города

Кроме частной коммерческой недвижимости, компания может взять в аренду помещение у города. Цена аренды в этом случае может быть ниже, но выбор доступных помещений обычно меньше. Кроме того, сам процесс оформления аренды может занять длительное время.

Арендовать муниципальные, региональные или государственные помещения могут ИП или компании, которые находятся в реестре МСП.

Чтобы заключить договор аренды с городом, нужно принять участие в онлайн-торгах. Например, в Москве их проводит Департамент по конкурентной политике. А в Екатеринбурге — Департамент по управлению муниципальным имуществом.

Для участия нужно выбрать помещение, подать заявку, подготовить необходимые документы и внести задаток. Если компания предложит лучшую цену и условия, город заключит с ней договор аренды.

Какие есть альтернативы: коворкинги, гибкие офисы, гибридный формат

Помимо стандартной аренды коммерческой недвижимости, есть несколько альтернативных вариантов. В некоторых случаях они больше подойдут под задачи бизнеса и будут выгоднее.

Коворкинг. Это аренда отдельного места для одного или нескольких сотрудников. Помещение можно арендовать на несколько часов, дней или месяцев. Часто коворкингом пользуются ИП или компании с небольшим количеством сотрудников. Это дешевле, чем аренда всего помещения.

Однако у такого варианта есть минусы: общие зоны и переговорные нужно делить с другими резидентами. Может оказаться, что в нужное вам для встречи время переговорная будет занята.

Сохранять конфиденциальность в коворкинге сложно: разговоры будут слышать посторонние люди, которые не имеют отношения к вашей компании.

Гибкий офис. Отличается от обычного тем, что за сотрудниками не закреплены рабочие места. Тот, кто пришёл первым, может выбрать любое свободное место. Это удобно, если у части сотрудников компании выездной характер работы и они редко находятся в офисе.

Такой формат использует средний бизнес и иногда даже крупные компании. Срок аренды обычно длиннее, чем в коворкингах, и может составлять несколько лет.

Гибкий офис удобен и собственнику помещения. Он может подстраивать пространство под задачи арендатора: добавлять или убирать перегородки, переставлять мебель, создавать новые функциональные зоны.

Гибридная форма (офис + производство). Этот формат подходит для промышленных компаний. Отделы продаж, маркетинга, бухгалтерия и кадры находятся рядом с производством. Компании не нужно арендовать коммерческое помещение в другой части города, а сотрудники могут не тратить время на поездки из офиса на производство.

Как минимизировать риски

Какой бы способ и формат помещения вы ни выбрали, стоит убедиться в надёжности арендодателя. С помощью сервиса «Светофор»банка УБРиР можно получить больше информации о собственнике объекта, выявить и оценить возможные риски. Тогда вы будете уверены, что заключаете договор с проверенным партнёром и сможете избежать неприятных ситуаций в будущем.

Коротко о главном

• Искать помещение можно самостоятельно или через риелтора. В первом случае не нужно платить деньги посреднику, но это может занять длительное время. Во втором — будет стоить дороже, но позволит сэкономить время и силы.
• При выборе объекта нужно исходить из сферы деятельности и задач бизнеса, обращать внимание на местоположение и доступность объекта, наличие коммуникаций и техническое состояние.
• В договоре аренды нужно прописать информацию об объекте, срок и цену аренды, зафиксировать права и обязанности сторон.
• Есть несколько альтернативных вариантов аренды коммерческой недвижимости: коворкинг, гибкий офис, гибридная форма, в которой офис находится там же, где производство.

Автор: редакция «УБРиР для бизнеса»

Подпишитесь на социальные сети «УБРиР для бизнеса»: Telegram и ВКонтакте